Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Содержание

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка?

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. 

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Оспорить кадастровую стоимость | Аккаунтор Россия

Автор: Роман Соколов, юрист в Аккаунтор

Читайте также  Как определить границы земельного участка?

Все организации, являющиеся владельцами объектов недвижимости, должны уплачивать налог на имущество организаций и земельный налог.  

Налоговая база для уплаты налога на некоторые виды недвижимости зависит от кадастровой стоимости – чем выше стоимость, тем больше налог. Закон даёт право организациям уменьшать кадастровую стоимость. В статье мы рассматриваем, когда и как можно снизить кадастровую стоимость недвижимости.

Виды недвижимости, позволяющие снизить налог 

Описываемым способом можно снизить налог на недвижимость, налоговая база которой определяется на основе кадастровой стоимости. К ней относятся:

  • земельные участки;
  • административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
  • нежилые помещения, используемые для размещения офисов, торговых объектов;
  • объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;
  • жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Что такое кадастровая стоимость и как она определяется?

Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Она определяется государственными органами региона, в котором находится объект недвижимости. 

Иногда возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости сильно отличается рыночной.

Основания для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости

Есть два основания для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости (ч. 11 ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ; ч. 7 ст. 22 Закона N 237-ФЗ; п. 3 ст. 66 ЗК РФ):

  1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Например, у организации есть офис площадью 100 м2, а оценщик указал, что площадь – 200 м2. Это прямо влияет на кадастровую стоимость и является основаниями для оспаривания результатов оценки
  2. Проведение оценки рыночной стоимости недвижимости одновременно с оценкой её кадастровой стоимости. Если есть информация о рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости в регионе, и она ниже, чем кадастровая стоимость вашего объекта, это позволяет оспорить результаты кадастровой оценки.

Как оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимости?

Есть два способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • В комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (внесудебный порядок);
  • В суде.

Можно выбрать любой из этих способов, однако мы рекомендуем выбирать внесудебный порядок.

Его преимущества по сравнению с судебным порядком – достаточно высокий процент удовлетворения заявлений и более быстрое принятие решений. 

Порядок внесудебного оспаривания кадастровой стоимости

  1. Необходимо обратиться региональное отделение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра. Нужно предоставить заявление и пакет документов. Заявление должно содержать:

сведения о лице, подающем заявление (наименование организации, ОГРН)

  • адрес объекта, кадастровая стоимость которого оспаривается
  • основания признания кадастровой стоимости недействительной.

К заявлению необходимо приложить:

  • Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта;
  • Копию правоустанавливающего документа на объект;
  • Документы, подтверждающие недостоверность сведений, использованных при определении его кадастровой стоимости (если заявление подается на основании недостоверности сведений об объекте);
  • Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде (если заявление подается на основании установления рыночной стоимости объекта).
  1. В течение 7 рабочих дней комиссия направляет уведомление о том, когда состоится рассмотрение заявления (не позднее, чем через месяц со дня подачи). Необходимо принять участие в рассмотрении.

Если комиссия решает изменить кадастровую стоимость, то в течение 5 рабочих дней она уведомит ответственный орган государственной власти о своём решении. 

Порядок судебного оспаривания кадастровой стоимости

В суде можно оспорить как результаты оценки кадастровой стоимости, так и решение комиссии по рассмотрению споров, если она отказала в изменении стоимости.

Если оспаривается установление кадастровой стоимости, то ответчиком является орган местного самоуправления, который утвердил стоимость, а также Росреестр.

Если организация подаёт иск на решение комиссии, то ответчиком является комиссия, принявшая решение.

Для судебного оспаривания нужно составить и подать в суд административное исковое заявление:

С административным исковым заявлением можно обратиться:

  • Не позднее 5 лет с даты внесения в ЕГРН (до 01.01.2017 — государственный кадастр недвижимости) оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости;
  • В течение 3 месяцев со дня получения решения комиссии.

Срок рассмотрения заявления зависит от основания подачи:

  • Оспаривание кадастровой стоимости рассматривается не более 2 месяцев с принятия заявления судом;
  • Оспаривание решения комиссии рассматривается не более 1 месяца с принятия заявления.

Когда решение об изменении кадастровой стоимости вступает в силу?

Если суд или комиссия приняли решение изменить стоимость, то новая стоимость устанавливается с 1 января года, в котором организация подала заявление, но не раньше даты, когда оспариваемую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН.

Что делать после изменения кадастровой стоимости?

При оспаривании кадастровой стоимости можно вернуть излишне уплаченную сумму налога. Для этого нужно подать заявление в налоговую по установленной форме (КНД 1150058).

Период, за который можно вернуть сумму налога, зависит от основания оспаривания кадастровой стоимости.

  1. Если кадастровая стоимость объекта была изменена из-за исправления ошибок, допущенных при определении такой стоимости, вернуть сумму налога можно будет с того периода, когда была применена ошибочная кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость применяется при определении налоговой базы со следующего периода после ее установления. То есть, если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН в 2015 году, налог из этой стоимости рассчитывается только с 2016 года.

  1. Если кадастровая стоимость изменяется по решению комиссии Росреестра или суда по иным основаниям (например, в случае установления рыночной стоимости объекта), возвратить сумму налога удастся с того периода, в котором подано заявление.

С 2019 года вступают в силу поправки в налоговый кодекс (ФЗ от 03.08.2018 N 334-ФЗ), меняющие существующие правила.

Если решением комиссии Росреестра или суда кадастровая стоимость изменится вследствие изменения характеристик этого объекта, измененная кадастровая стоимость будет учитываться для определения налоговой базы с момента внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости. Например, если в 2019 году у объекта изменилась площадь, а сведения об этом будут внесены в ЕГРН в 2020 году, измененная в связи с этим кадастровая стоимость будет применяться с 2020 года, даже если заявление об изменении кадастровой стоимости будет подано позднее.

В 2019 году также будут действовать новые правила при изменении кадастровой стоимости в случае установления рыночной стоимости объекта – возвратить сумму налога можно будет с того налогового периода, в котором была установлена оспоренная кадастровая стоимость.

Важно, что новые правила распространяются лишь в отношение той кадастровой стоимости, которая установлена после 1 января 2019 года. Если сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН до этой даты, применяются действующие сейчас правила.

Подводим итоги

Сам алгоритм оспаривания кадастровой стоимости выглядит несложно. Однако важно понимать, что данный процесс содержит подводные камни, требует правильного составления заявлений и подбора пакета документов, и может сильно затянуться во времени или закончиться отрицательным результатом в случае допущения даже самых незначительных ошибок.

Чем может помочь Аккаунтор?

Команда специалистов Аккаунтор имеет большой опыт и рада предложить услуги при оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости:

  • Оценка кадастровой стоимости Ваших объектов недвижимости на предмет соответствия рыночной стоимости. Специалисты Аккаунтор тщательно оценят сведения об объекте недвижимости, использованные при определении кадастровой стоимости объекта, на предмет достоверности. Если Вы не уверены в необходимости запуска процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, мы можем провести приблизительный анализ с указанием возможной суммы налога на недвижимое имущество / земельного налога после оспаривания кадастровой стоимости объекта (при положительном результате).
  • Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости как в судебном, так и во внесудебном порядке, включая проведение оценки, анализа кадастровой оценки, составление заявлений, участие в судебных заседаниях и заседаниях комиссии.

Источник: https://www.accountor.com/ru/russia/challenging-cadastral-value-decrease-corporate-property-tax

Земельные новости

Уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Чем регулируется размер кадастровой стоимости

Как оспорить кадастровую стоимость?

Состав комиссии

Необходимые документы

Вывод

Как уменьшить кадастровую стоимость?

Для того, чтобы уменьшить кадастровую стоимость земли необходимо в первую очередь определить само понятие кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка — это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Кадастровая стоимость земли выступает результатом кадастровой оценки и определяется как рыночная стоимость собственно земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Многие наши клиенты приходят с вопросом: «Как уменьшить кадастровую стоимость земли?». Рассмотрим порядок и основания снижения кадастровой стоимости земельного участка в досудебном и судебном порядке.

Чем регулируется размер кадастровой стоимости

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 225-ФЗ (далее — ФЗ N 225) были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Согласно статье 24.12 Закона об оценочной деятельности исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации обязаны проводить государственную кадастровую оценку (далее — ГКО) не чаще чем один раз в три года (для городов федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.

Кто может оспорить кадастровую ошибку

Следует отметить, что оспаривать кадастровую стоимость могут физические и юридические лица, чьи права и обязанности затронуты результатами определения кадастровой стоимости, то есть:

  • собственники;
  • арендаторы;
  • лица, обладающие исключительными правами на приватизацию земельного участка (т.е. собственники зданий, расположенных на земельных участках).

Кроме того, такую прерогативу имеют органы государственной власти и органы местного самоуправления в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Читайте также  Земельные отношения это

Как оспорить кадастровую стоимость?

Изменения августа 2014 года коснулись не только порядка проведения ГКО, но и порядка ее оспаривания.

Так, согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности заинтересованное лицо может оспорить результаты ГКО в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия).

Текущая редакция, в отличие от предыдущей, лишает юридические лица вариативности в выборе инстанции, и процедура оспаривания проходит с участием комиссии, а, в случае отклонения или не рассмотрения в установленный Законом об оценочной деятельности срок, результаты оспариваются в суде.

То есть юридические лица с августа 2014 года ОБЯЗАНЫ обратиться в Комиссию с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости до обращения в суд.

Исключением являются физические лица, которые, оспаривая результаты ГКО, не обязаны обращаться в комиссию и имеют возможность обратиться в суд.

На каком основании:

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Что есть комиссия?

В состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, уполномоченного федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Порядок создания и работы комиссии регламентируется Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года N 263.

Какие документы приложить:

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии заинтересованные лица обращаются с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление). К заявлению прилагаются:

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет об определении рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
  • иные документы.

Когда в суд:

В результате рассмотрения заявления комиссия может принять решение либо об отклонении заявления, либо о пересмотре кадастровой стоимости, что служит основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости данных о новой стоимости земельного участка.

В случае установления рыночной стоимости объекта единовременно с кадастровой стоимостью, комиссия вправе определить рыночную стоимость, либо отклонить заявление.

Как уже отмечалось выше, оспаривание результатов в суде проходит в случае отклонения комиссией заявления или не рассмотрения в установленный срок. Решение комиссии не является предметом рассмотрения в суде. Как показывает практика, для урегулирования разногласий проводится судебная оценочная экспертиза, результаты которой являются определяющими в процессе вынесения решения судом.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Что теперь?

Вы можете, прочитав данную статью, попробовать снизить кадастровую стоимость Вашего объекта недвижимости самостоятельно.

Также Вы можете доверить решение данного вопроса нам, поскольку Содружество земельных юристов обладает существенным опытом и значительными результатами в решении данного вопроса.

Остались вопросы? Звоните. Мы оперативно ответим. 8(495) 644 47 67

Заказать услугу Предыдущая новость Следующая новость

Источник: https://zem-advokat.ru/news/reduction-of-cadastral-value-of-land-plot/

Снижение кадастровой стоимости земельного участка путем смены вида разрешенного использования

Александр Тимофеев

Управляющий партнер Правового бюро «Тимофеев и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость земли является важной составляющей, которая влияет на расчет налога на имущество юридических лиц. Во многих случаях кадастровую стоимость можно снизить путем оспаривания в специальной комиссии или в суде. Порой это позволяет уменьшить платежи по налогу на имущество в несколько раз.

Одним из важнейших факторов, которые определяют размер кадастровой стоимости участка земли, является вид его разрешенного использования (далее – ВРИ). Также непосредственно от ВРИ зависят возможности использования, находящегося в собственности или аренде участка. Например, какую хозяйственную деятельность можно вести, какие здание и постройки разрешено возводить на его территории.

Основные положения, касающиеся разрешенного использования земельных участков, содержатся в п. 2 ст. 7 Земельного кодекса.Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Эта норма соответствует одному из принципов земельного законодательства, закрепленному в подп. 8 п. 1 ст.

1 Земельного кодекса РФ о делении земель по целевому назначению, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Смысл данного принципа заключается в следующем: целевое назначение земель определяется их принадлежностью к той или иной категории, а разрешенное использование – дополнительный элемент, из которого складывается правовой режим земельного участка.

При этом:

  • ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне;
  • изменение одного ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Поэтому разрешенное использование может быть установлено или изменено только в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки функциональной зоны.

В настоящее время порядок проведения зонирования территорий определяет Градостроительный кодекс.

Для каждой территории устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим земельных участков и всего, что находится над и под их поверхностью и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки – п. 9 ст. 1, п. 2, п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ.

Связь разрешенного использования с кадастровой стоимостью

Базовым документом, устанавливающим связь между разрешенным использованием и кадастровой стоимостью, являются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Данные Методические указания устанавливают 17 видов разрешенного использования земельных участков. Величина кадастровой стоимости земельного участка зависит от значений удельных показателей, которые определяются для каждого из видов разрешенного использования.

Во время проведения государственной кадастровой оценки земельные участки разделяют на административно-территориальные единицы. Исходя из размеров и специфики в данных территориальных единицах выделяются кадастровые кварталы.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости (утвержденный для данного ВРИ, применительно к кадастровому кварталу, где расположен участок) на его площадь. Если для участка установлено несколько ВРИ, то в расчете кадастровой стоимости используется удельный показатель с наибольшим значением.

Таким образом, кадастровая стоимость участка складывается из трех составляющих:

  • вида разрешенного использования земельного участка (по данным Росреестра);
  • удельного показателя кадастровой стоимости, применительно к кадастровому кварталу;
  • площади участка.

ВРИ земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления и подчинено определенным правилам. В случаях, когда на земельном участке расположены законно возведенные объекты недвижимости, ВРИ должно соответствовать их функциональному назначению. Оно определяется записью в документах технической инвентаризации и должно соответствовать назначению, которое указывалось при вводе объекта в эксплуатацию.

Пример: в техпаспорте находящегося на земельном участке здания в качестве назначения указывается «офис», то его будут относить к группе № 7 – «земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения».

Если же на нем расположены одновременно офисные и производственные помещения, то участку может быть присвоено сразу два ВРИ: «для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения» и «для размещения производственных и административных зданий».

В случае если земельный участок не застроен, ему может быть установлен любой из 17 предусмотренных видов разрешенного использования при условии соблюдения требований градостроительных и санитарно-защитных норм и правил.

Решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы на основании заявления собственника земельного участка, содержащего кадастровый номер соответствующего земельного участка, при условии внесения данным лицом платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (ч. 1 ст. 12.1 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве»). Решение об изменении ВРИ земельного участка принимается уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на основании градостроительного плана земельного участка в течение 45 рабочих дней со дня поступления заявления собственника земельного участка.

Имеет ли смысл изменять ВРИ для целей снижения кадастровой стоимости?

Логика проведения государственной кадастровой оценки и определения удельных показателей кадастровой стоимости свидетельствует о том, что наибольшие удельные показатели устанавливаются для земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства коммерческого назначения. Снизить кадастровую стоимость подобных участков возможно только изменив ВРИ. А для его смены необходимо переменить функциональное назначение находящихся на участке зданий.

Читайте также  Как изменить разрешенное использование земельного участка?

На основании ст. 4 Федерального закона от 2 ноября 2013 г. № 307-ФЗ «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» постановлением Правительства Москвы от 14 мая 2014 г. № 257-ПП утвержден Порядок определения вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения (далее – Порядок).

Мероприятия по определению вида фактического использования зданий (строений, сооружений) и нежилых помещений для целей налогообложения осуществляются Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (Госинспекция) (п. 1.2 Порядка).

Часто подобные мероприятия проводятся для выявления таких видов недвижимого имущества, как торговые, деловые центры и просто нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются таким образом (пункт 1.3 Порядка).

Фактическим использованием здания (строения, сооружения) и нежилого помещения, предусматривающих размещение объектов, указанных в п. 1.3 Порядка, признается использование не менее 20% общей площади указанного здания (строения, сооружения), нежилого помещения для размещения офисов и (или) торговых объектов, и (или) объектов общественного питания, и (или) объектов бытового обслуживания (п. 1.5 Порядка).

ПРИМЕР

В качестве иллюстрации влияния снижения ВРИ на величину кадастровой стоимости можно привести следующий пример. При рассмотрении одного из дел возник спор о величине кадастровой стоимости в разрезе ВРИ земельного участка, который был предоставлен юридическому лицу под размещение автостоянки автомобильного транспорта.

При проведении государственной кадастровой оценки указанный земельный участок был отнесен к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания», поскольку владельцем земельного участка оказывались услуги по платному размещению на нем автомобильного транспорта.

Предоставление суду аргументированной позиции о том, что содержание разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» в части «личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности» применимо только к автотранспортным средствам, а не к самому земельному участку позволило более чем в два раза снизить кадастровую стоимость.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/timofeev/1207331/

Уменьшение и снижение кадастровой стоимости

> Библиотека >  Статьи об оценке > Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Мы помогаем Вам экономить за счет снижения налоговой нагрузки.
С нашей помощью кадастровая стоимость будет уменьшена!

Стоимость работ «под ключ»* Оценочные услуги
Предварительный анализ целесообразности снижения кадастровой стоимости Бесплатно Бесплатно
Жилой дом от 75 000 от 12 000
5-7 р.д.
Земельный участок (ИЖС, СНТ) от 75 000 8 500
5 р.д.
Земельный участок для коммерческого использования от 85 000 от 30 000
5-7 р.д.

Квартира от 50 000 от 5 500
3-4 р.д.
Коммерческая недвижимость (здания, помещения) от 75 000 от 30 000
5-7 р.д.
Гараж, машиноместо, гаражный кооператив и т.п. от 85 000 от 10 000
5-7 р.д.

* Стоимость услуг «под ключ» включает в себя полное ведение Вашего дела, начиная с определения потенциальной возможности снижения кадастровой стоимости и заканчивая внесением записи в Росреестр о присвоении сниженной кадастровой стоимости.

От кадастровой стоимости недвижимости зависит размер налога на имущество и земельного налога (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Если собственник здания, помещения, квартиры или земельного участка считает, что кадастровая оценка объекта завышена, он вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ). Делается это для того, чтобы осуществить снижение кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить сумму налога на недвижимость, который собственник вынужден платить ежегодно.

Начиная с 2015 года налог на недвижимое имущество рассчитывается по новым правилам. В основу расчета закладывается кадастровая стоимость недвижимости, рассчитанная специалистами Росреестра. На практике это означает, что его сумма налога увеличивается, иногда в десятки раз. Начиная с 2016 года, вы уже получите новую сумму в квитанции из налоговой, но, внимание, это будет только 40 % от той, которую нужно будет платить в будущем! Переходный период будет длиться 5 лет и в 2020 вам уже придется заплатить государству все, без всяких скидок.

Можно ли что то сделать для уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости и соответственно понизить величину своего налога? ДА! Государство согласно с тем, что методики усредненной экспресс оценки специалистами Росреестра любого объекта недвижимости несовершенны и предоставляет любому собственнику возможность уменьшить кадастровую цену его имущества, а следовательно и снизить базу налогообложения. У любого гражданина появился отличный шанс — съэкономить на налогах. А учитывая цены на московскую недвижимость — это весьма и весьма солидные суммы.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость объекта недвижимости

Кадастровую цену любого объекта недвижимости вы можете узнать на сайте Росреестра.

Разумеется, чтобы решить нужно ли вам уменьшение кадастровой стоимость недвижимости, тратя на это время и деньги, необходимо знать ее рыночную цену. Самый простой вариант — сравнить цены на похожие объекты в интернете. Но такое сравнение будет недостаточным, т.к.

  • очень трудно найти 2 практически одинаковых объекта недвижимости
  • увиденные вами цифры не будут рыночной ценой. Это всего лишь сумма, которую владелец хочет получить за свою собственность.
  • найденную вами сумму продажи невозможно использовать в дальнейшем, в процедуре снижения кадастровой стоимости.

Для решения вашей ситуации официально и в правовом поле есть только один вариант — заказать оценку объекта недвижимости, обратившись в оценочную компанию. Отчет, который подготовит для вас эксперт-оценщик, будет не только содержать реальную рыночную цену объекта, но и может быть вами использован в дальнейшем, в пакете документов, который необходим для проведения такой процедуры, как снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Более того, этот документ является обязательным при рассмотрении подобных дел в отделениях Росреестрва.

Нужен пересмотр или нет

Далее, каждый собственник должен решить для себя, а нужно ли вообще прибегать к такой процедуре, как  пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости? Для этого следует посчитать сумму налога на недвижимость, которую он должен заплатить. Расчета должно быть два:

  1. Сумма налога, который берется с кадастровой цены
  2. Сумма налога, который получен при использовании рыночной цены

Если полученная величина налога, рассчитанная исходя из рыночной цены, существенно меньше, то вывод однозначен  — кадастровую стоимость следует уменьшать!

Случаи, когда возможно уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Общие случаи:

  1. Неверное определение кадастровой стоимости специалистом Росреестра, ее завышение по отношению к рыночной стоимости
  2. Технические ошибки при расчетах. Например, неверно указанная площадь недвижимости

Для земельных участков возможны отдельные случаи, которые приводят к уменьшению кадастровой стоимости объекта недвижимости:

  1. Порча плодородного слоя земли или другие дефекты
  2. Оформление публичного (безвозмездного) сервитута.
  3. Пересмотр целевого использования участка
  4. Другие обстоятельства, влекущие изменения рыночной цены участка земли

В любом случае владельцу потребуется доказать факт неверного определения цены объекта Росреестром, т.е. пройти процедуру уменьшения кадастровой стоимости.

Процедура снижения кадастровой стоимости

Принимать решение о снижении кадастровой стоимости может только специальная комиссия Росреестра, филиалы которого есть во всех субъектах РФ. Для этого надо обратиться туда с письменным заявлением с указанием причины пересмотра и пакетом необходимых документов, список которых приведен ниже.

Комиссия должна принять решение в течении 1 месяца. Если комиссия принимает положительное решение — отлично. Если же нет и вам отказывают, то выход один — идти в суд. При этом частное лицо  обращается в суд общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражный суд.

Обычно данный процесс не является сложным и долгим и занимает не более 2 месяцев.

Специалисты нашей компании не только подготовят для вас отчет об оценке, но и помогут собрать весь необходимый пакет документов для обращения в комиссию Росреестра или в суд. А также выступят в качестве экспертов по защите отчета об оценке, или как ваши представители в ходе судебного заседания.

По данным Росреестра решение в пользу собственника комиссия пересматривает в более чем 50 % случаев! Таких статистических данных по решения судов РФ у нас нет, но на своей практике можем уверенно сказать, что большая часть владельцев недвижимости, обратившаяся в нашу компанию за судебной защитой по делам о снижении кадастровой стоимости, выиграли дело.

Документы, необходимые для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Для комиссии Росреестра необходимо подготовить:

  • Заявление с мотивированной причиной о пересмотре и снижении кадастровой стоимости. При подаче заявления при себе необходимо иметь удостоверение личности 
  • Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
  • Справку о кадастровой стоимости. Последнюю можно получить в филиале ФГБУ «Росреестр».
  • Если причина обращения в комиссию — недостоверная информация о недвижимости, то нужен документ, подтверждающий это.
  • Если причина обращения в комиссию — расхождение кадастровой и рыночной оценки, то нужно представить отчет об оценке заказанный в независимой оценочной компании. При этом, если рыночная и кадастровая стоимость недвижимости отличаются более чем на 30 %, владельцу потребуется еще и экспертное заключение о том, что отчет оценщика выполнен верно. Для это следует обратиться в СРО, в которую входит выбранная вами оценочная компания. Если вы заказываете отчет у нас, то и заключение СРО мы также вам предоставим.

Для суда необходимо подготовить :

  • Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
  • Документы, подтверждающие иную рыночную цену объекта недвижимости. Обычно отчет об оценке.
  • Решение комиссии Росреестра с мотивированным отказом пересмотра.
  • Другие документы (доказательства) при наличии
  • Квитанция об уплате госпошлины.
  • Копия искового заявления для ответчика.

Наша оценочная компания имеет значительный опыт по делам о пересмотре кадастровой стоимости любых объектов недвижимости. Звоните, мы поможем!

Источник: http://www.bk-arkadia.ru/publication106/